Efter en lång period av låga räntor och stigande tillgångspriser befinner sig Sverige i ett helt nytt läge. Samtliga hushåll går mot tuffare tider och allra värst drabbas de som har små marginaler och hög skuldsättning.
I ett stigande ränteläge så sjunker priset på tillgångar och det gäller inte minst priset på bostäder. De som nyttjat ett stigande värde på bostaden för utökade krediter till allmän konsumtion har snabbt tvingats ändra på sitt beteende medan de hushåll som sparat och fokuserat på att amortera ner sina skulder är bättre rustade för tuffare tider. Kraftigt ökad inflation med stigande energipriser som främsta drivfaktor tänjer hushållens utgiftsbudget ytterligare - oavsett om de äger ett småhus eller en bostadsrätt.
De hushåll som äger sitt boende och som lyckats binda sin bolåneränta och sitt energipris på långa löptider innan kriget i Ukraina kan ses som de stora vinnarna. Det finns idag många olika sorters prognoser på kommande års ränteläge och vi på UC Bostad har inte som vana att sia om framtiden - men ska vi tolka de mer optimistiska prognoserna så är det sannolikt att räntan kan komma att sjunka tillbaka igen inom ett par år.
De hushåll som är aktiva på bolånemarknaden har agerat snabbt utifrån nya marknadsförhållanden. Under åren 2015 – 2018 valde ca 80% rörlig låneränta medan motsvarande siffra för åren 2019 – 2020 är runt 60% och knappt 20% valde rörlig ränta i våras strax innan räntorna stack iväg. Idag när de bundna räntorna är betydligt högre ser vi en omvänd trend: de flesta väljer återigen rörligt. Dessvärre är inte alla bolåntagare aktiva ochfler hushåll kan bli bättre på att omförhandla sina lån.
Småhusägare drabbas i genomsnitt mer av höga energipriser än ägare av bostadsrätter på grund av större ytor att värma upp. Å andra sidan kommer hushåll som belånat sin bostadsrätt att drabbas av ytterligare en skuldkomponent -exakt hur mycket de drabbas beror mestadels på skuldsättningen i deras bostadsrättsförening (BRF).
Stora skillnader mellan olika bostadsrättsföreningar
I Sverige finns det drygt 35 000st registrerade bostadsrättsföreningar och av dessa är drygt 29 000st att anse som aktiva (äger minst en fastighet med byggnad) och innehar tillsammans drygt 1,1 miljoner lägenheter.
Baserat på uppgifter från bostadsrättsföreningars årsredovisningar från 2021 är den genomsnittliga skuldsättningen per lägenhet ca 6 tkr/kvm. Underlaget baseras på ca 16 500föreningar med ca 1 000 000 lägenheter.
Medianvärdet ligger på 4,7 tkr/kvm, innebärande att hälften av alla hushåll har en skuldsättning i sin förening antingen ovan eller under denna nivå.
Av underlaget bor ca 12,6% av hushållen i en lägenhet vars förening har en skuld mellan 10- 15tkr/kvm. Ca 4,3% av hushållen bor i en lägenhet vars förening har en skuld överstigande 15tkr/kvm.
Varje lägenhet har ett andelstal som bestämmer nivån på avgiften till föreningen. Till stora delar bestäms andelstalet utifrån lägenhetens storlek i förhållande till ytan av samtliga lägenheter i föreningen. I vissa fall ges olika andelstal till lägenheter med samma boyta på grund av att de ligger på olika plan eller har andra skillnader som exempelvis utsikt och läge som anses påverka värdet.
Förenklat så kan man säga att varje bostadsrättslägenhet förpliktigar till en andel av föreningens skuld baserat på lägenhetens yta. Vi på UC Bostad har i flera år använt begreppet AFS (andel av föreningens skuld) i våra värderings- och BRF tjänster. En lägenhet på 70 kvm i en BRF med en skuld på 10 tkr/kvm kan därmed sägas ha en andel av föreningens skuld motsvarande 70 x 10 = 700 tkr.
Om föreningen historiskt har lånat till en procent i ränta och har rörliga lån eller bundna lån med förfallodatum i närtid så kan föreningen alltså drabbas av mer än en fördubbling av ränteutgifterna på kort tid.
Låt oss säga att höjningen uppgår till två procentenheter och föreningen inte avser finansiera ökade ränteutgifter på annat sätt än via höjda avgifter så kommer lägenhetsinnehavaren få räkna med en höjd avgift om 2% / 12 x 700tkr = 1 167 kr/mån.
Om vi nu återgår till de observerade 16 000 föreningarna så baseras uppgifterna på 2021 års bokslut. När vi stresstestar samtliga dessa föreningar med en ökning om två procentenheter på låneräntan och dessutom adderar en ökad KPI på 8% så behöver 7 procent av föreningarna höja avgiften med minst 40%. Bland yngre föreningar med byggår 2018 eller senare behöver hela 42 procent höja avgiften med minst 40%.
Ovanstående kan vara ett sannolikt scenario för många föreningar redan idag eller inom en snar framtid, beroende på hur stor andel av lånen som är rörliga eller måste omförhandlas. Kikar vi på just på den biten konstaterar vi att 60% av föreningarnas största lån har en löptid kortare än tre år. Kikar vi samtliga lån i de 16 000 observerade föreningarna så ser mixen likartad ut: ca 40% av lånen är bundna på löptider om 3 år eller längre.
Framtiden får visa hur räntenivåerna kommer se ut kommande år. Adderar vi ytterligare en procentenhet i stressränta blir utfallet 16 procent (74 procent bland yngre föreningar) avseende hur många som behöver höja avgifterna minst 40%.
Skuldsättningen i bostadsrättsföreningar skiljer sig åt geografiskt; mellan olika län i Sverige är spridningen från 3 tkr/kvm till över 8 tkr/kvm i medianvärde. Vi observerar mellan två till tre gånger högre skuldsättning bland yngre föreningar; mellan 8 - 14 tkr/kvm i medianvärde.
Viktigt att nämna är att risken för avgiftshöjning även är högre i föreningar med stora investeringsbehov eller som har ett större beroende till enskilda inkomstkällor, exempelvis små föreningar som har få lägenheter eller föreningar som är beroende av en stor kommersiell hyresgäst.
Vi samlar in och registrerar löpande stora datamängder avseende Sveriges bostadsrättsföreningar – där skuld och boyta är ett par av parametrarna.
Sammanfattningsvis
Riksbankens höjning av styrräntan leder till högre avgifter i bostadsrättsföreningar.
Sju av tio hushåll får räkna avgiftshöjningar på 5–20 procent, enligt kreditupplysningsföretaget UC.
Om räntorna ökar med ytterligare en procentenhet får 46 procent av hushållen räkna med höjd avgift på 15–40 procent.
Analyser framöver
Detta blogginlägg är en introduktion till kommande mer fördjupande inlägg kopplade till Sveriges bostadsrättsföreningar.
Tycker du ovanstående analys av bostadsläget verkar intressant? Mitt team påUC Bostad sitter på omfattande informationsmängder avseende Sveriges fastigheter och bostadsrättsföreningar, så har du frågor får du gärna kontakta oss direkt på bostad@uc.se.
Apropå det! Vi värderar löpande samtliga lägenheter i bostadsrättsföreningar - vet du t.ex. det dagsaktuella värdet av hela Sveriges bestånd? Svaret är hela 3 600 miljarder kronor! Vill du veta motsvarande belopp för småhus? Då får du vänta till nästa blogginlägg...
/Stéphane
